圖為福州一處剛建設(shè)完工的房地產(chǎn)樓盤。（資料圖片） 中新社記者張斌攝
買房前、買房中、買房后步步都可能遇上“坑”買房人需要自己長點(diǎn)心
買房全程防“坑”指南
買房前的虛假宣傳、買房中的合同貓膩、買房后的貨不對(duì)板……作為生活中最大宗的消費(fèi)行為，買房吃虧，關(guān)乎的不僅是居住品質(zhì)的折損，更有家庭財(cái)富的縮水。房子本身的特質(zhì)決定了其很難實(shí)現(xiàn)銷售說辭與實(shí)物完全一致，而這其中的不確定和不可控就給了某些開發(fā)商和中介制造貓膩的空間。雖然經(jīng)過20年的發(fā)展，一些買房陷阱因市場的成熟而被破解，但在房屋的整個(gè)交易過程中，購房人仍處在弱勢地位，需要慎之又慎，避免入“坑”。本期《廣廈時(shí)代》采訪了多位購房人及業(yè)內(nèi)人士，為您細(xì)數(shù)買房過程中的那些“坑”。
買房前的“坑”
虛假廣告陷阱多
在房地產(chǎn)業(yè)興起的20年時(shí)間里，早期的廣告作為開發(fā)商產(chǎn)品推介的主要渠道之一，起到了很重要的作用。從潘石屹的SOHO現(xiàn)代城將賬面上趴著的最后幾百萬全部用于投放廣告而起死回生(真正原因是住房貨幣化的政策確立)，到2000年左右號(hào)稱地基未挖靠廣告就能賣完房的時(shí)代。
那時(shí)的開發(fā)商銷售部門做過統(tǒng)計(jì)，買房人來看房，主要獲取信息的渠道排名依次為：一、路過項(xiàng)目(看到路牌)；二、擎天柱廣告牌；三、報(bào)紙廣告；四、老客戶介紹……當(dāng)時(shí)互聯(lián)網(wǎng)還方興未艾，買房人大多數(shù)是初次置業(yè)，還沒有“不信廣告信療效”的意識(shí)。因此，魚龍混雜的廣告成了開發(fā)商被投訴的主要“罪狀”之一。
北京青年報(bào)記者曾“有幸”追蹤采訪過這樣一則廣告：買某某別墅，享受開發(fā)商提供的24小時(shí)熱水……這則現(xiàn)在看來簡直是開玩笑的廣告詞(現(xiàn)在別說別墅，就是最普通的保障房也有24小時(shí)熱水)，放在當(dāng)時(shí)簡直是做夢一般。但不久后收到投訴，這個(gè)當(dāng)時(shí)在亞北別墅區(qū)小有名氣的項(xiàng)目所謂的24小時(shí)熱水，竟然是開發(fā)商每家每戶發(fā)的一根快速熱水棒！
如果說熱水棒無厘頭的故事并未給買房人帶來什么實(shí)際損失，那么有的廣告則嚴(yán)重地影響到了買房人的購房行為。當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了大量虛假廣告，比如效果圖里綠地、會(huì)所、幼兒園，到了交房的時(shí)候都成了密密麻麻的房子，買房人追究起來，往往得到的答復(fù)是只是廣告，而負(fù)責(zé)接待客戶的銷售員已經(jīng)辭職了，開發(fā)商并不擔(dān)責(zé)任……
隨著房地產(chǎn)商場化的不斷深入及買房人不斷增強(qiáng)的法律意識(shí)，明目張膽的虛假廣告已經(jīng)淡出江湖，但一些“新鮮出爐”的虛假廣告讓買房人防不勝防。比如不標(biāo)出規(guī)劃中的市政路，而是以綠地作為效果圖，等入住的時(shí)候跟業(yè)主說有關(guān)部門的決定，開發(fā)商也提前不知情；再比如，號(hào)稱國際大師設(shè)計(jì)的樓盤，很多都是“貼標(biāo)”之作(大師畫草圖，其他人實(shí)際操作)，最知名的案例就是意大利一位世界知名大師根本沒來過中國，但所謂他的作品，在中國已經(jīng)有了兩個(gè)……
眼見不一定為實(shí)
相信在近幾年買房的朋友一定很納悶兒：為什么自己去買房的時(shí)候總看到“人山人海”，銷售員肯定地說房子已經(jīng)賣完了，讓買房人等消息。但過了一段時(shí)間，銷售員會(huì)主動(dòng)打電話說有人騰退房子出來，買房人還是有機(jī)會(huì)買到。
作為開發(fā)商常用的一種套路，“饑餓營銷”是屢試不爽的手段。開發(fā)商經(jīng)常通過一些活動(dòng)、促銷，吸引大量人流參觀售樓處，看房的人當(dāng)中，有從各個(gè)渠道請(qǐng)來的真正買房人，還有相當(dāng)一部分是所謂的“托兒”。這些“托兒”有的是開發(fā)商內(nèi)部員工及家屬冒充的，有的甚至是開發(fā)商直接花錢雇的。據(jù)知情人透露，一個(gè)“托兒”的價(jià)格在幾年前也就每天50元，而近一兩年已經(jīng)上漲到每天200元。
而所謂的“日光盤”有很多也是“運(yùn)作”出來的。開發(fā)商往往先采取“內(nèi)部認(rèn)購”等方式鎖定一批潛在的買房人，同時(shí)造成一房難求的假象，吸引大量買房人關(guān)注，然后根據(jù)買房人的基數(shù)，確定開多少套房可以“日光”，甚至可以提高價(jià)格。
舉個(gè)例子，一個(gè)樓盤通過低價(jià)策略鎖定了2000組買房人，那么開發(fā)商推出200至400套房是可以消化掉的，如果200套房有4000組排隊(duì)，那么不好意思，價(jià)格必定水漲船高，而且保證“日光”，一切都是套路，所以眼見不一定為實(shí)。
最好的辦法就是不被眼前看到的嚇住，看看所謂的“日光盤”網(wǎng)簽了多少套，建委網(wǎng)站都有公示，做不了假，一看便知。專家提示，當(dāng)下的是市場很難再現(xiàn)日光盤，買房人多留個(gè)心眼兒。
市民觀望湖南長沙一樓盤工地上的推土機(jī)作業(yè)。 中新社記者楊華峰攝
隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積
“50平方米單身公寓變身85平方米小復(fù)式”“買一送一”“兩居變?nèi)印薄?zèng)送面積成為眼下很多開發(fā)商誘人的宣傳點(diǎn)。但買房人千萬注意，送是送了，但未必你享受得了。
在國內(nèi)發(fā)生過這樣的案例：開發(fā)商開發(fā)的樓盤贈(zèng)送超大入戶花園，5.7米層高。買房人被要求合同中附加一份委托書，讓買房人委托另一家公司填平贈(zèng)送的天井面積。直到入住時(shí)買房人才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積就是從一樓通到19樓的天井，而且天井實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商為了減少支出土地出讓金，隱瞞了有關(guān)部門，“偷來”的面積。
因此，專家建議，買房人一定要仔細(xì)審閱委托書的內(nèi)容是否合法合規(guī)，否則贈(zèng)送的面積很可能是違章搭建，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。
在北京也發(fā)生過類似的現(xiàn)象，一個(gè)豪宅項(xiàng)目樣板間里，客廳顯得非常大，尤其是陽臺(tái)部分，但是同行馬上看出該開發(fā)商在面積上做了手腳，把客廳面積延伸出去不少，但在報(bào)規(guī)時(shí)一定是按照原來面積上報(bào)的，否則根本過不了關(guān)，所以同行斷言：在交房時(shí)，買房人一定會(huì)發(fā)現(xiàn)面積不像樣板間表現(xiàn)的那么大，未來開發(fā)商違約隱患非常大。
為買房辦假證當(dāng)心賠了夫人又折兵
因根據(jù)北京“限購”政策，持《北京市工作居住證》的非京籍人士視同北京市戶籍，買首套住房不受連續(xù)五年社保和納稅證明限制；同時(shí)，可以購買第二套住房。這一規(guī)定讓很多不具備買房資格的人看到了一線希望。于是乎，各種“幫助辦理北京市工作居住證”“離婚證”的地下交易有了溫床，尤其是北京市工作居住證，去年在黑市上的價(jià)格是12萬元，今年的價(jià)格據(jù)說已經(jīng)漲到了20萬元。
但“遺憾”的是，統(tǒng)統(tǒng)都是假的。一位買房人向北青報(bào)記者投訴：限購剛開始第二年，就有開發(fā)商的銷售員為他辦理了“北京市工作居住證”，他也買到了房并且已經(jīng)入住好幾年，但最近在辦房產(chǎn)證時(shí)，登記部門說居住證是假的。他在跟開發(fā)商交涉時(shí)，開發(fā)商的答復(fù)是該員工已經(jīng)辭職，公司沒有責(zé)任。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人此前就已經(jīng)表示，“限購實(shí)行后，確實(shí)曾出現(xiàn)一段時(shí)間內(nèi)，持《居住證》購房的人增多的現(xiàn)象。為了嚴(yán)格管理，我們很快和北京市人力資源和社會(huì)保障局協(xié)商，聯(lián)網(wǎng)核查《居住證》。現(xiàn)在，各區(qū)縣房屋權(quán)屬部門在辦理住宅房屋產(chǎn)權(quán)過戶前，對(duì)持《居住證》的外地購房人，都要登錄市或者區(qū)人力資源和社會(huì)保障局網(wǎng)站，輸入居住證編號(hào)，進(jìn)行核查，如果是假證，不予辦理過戶手續(xù)。”
記者在來廣營房地產(chǎn)交易大廳咨詢工作人員時(shí)得到的答復(fù)是，無論是開發(fā)商或者中介代辦，還是購房人自己辦理產(chǎn)權(quán)，對(duì)持《居住證》的購房人，都會(huì)登錄市或區(qū)人力資源和社會(huì)保障局網(wǎng)站核查編號(hào)。
而北京市人力資源與社會(huì)保障局在有關(guān)《北京市工作居住證》的規(guī)定中也早已經(jīng)明確：“申請(qǐng)單位和申請(qǐng)人所提供資料均應(yīng)真實(shí)有效，申請(qǐng)人提供虛假材料的，將取消申請(qǐng)人申報(bào)資格；對(duì)于個(gè)人提供虛假材料而單位審核失職的，暫停該單位申報(bào)資格兩年；對(duì)于單位進(jìn)行虛假申報(bào)的，取消單位申報(bào)資格。”
買房中的“坑”
口頭承諾贈(zèng)送難入合同
當(dāng)購房人決定出手，買賣坐下來溝通交易的細(xì)節(jié)時(shí)，依然有很多“坑”在等待購房人。
一位購房人向《廣廈時(shí)代》透露，他兩年前購買了一套位于北京某景區(qū)的度假型住宅，購買時(shí)置業(yè)顧問承諾，交房后會(huì)贈(zèng)送業(yè)主該景區(qū)的會(huì)員卡，每年可以免費(fèi)進(jìn)出該景區(qū)200次。但由于提供會(huì)員卡的不是開發(fā)商自身，所以并不能寫入購房合同。考慮到開發(fā)商本身的品牌效應(yīng)，以及同期享受該政策的業(yè)主很多，該購房人就接受了置業(yè)顧問的說法，相信了口頭承諾。
而交房的時(shí)候，事實(shí)卻不如購房人此前預(yù)期所想。原本價(jià)值較高的會(huì)員卡實(shí)際權(quán)益大幅縮水，同時(shí)還增加了會(huì)員卡的管理費(fèi)。但由于此前銷售時(shí)，會(huì)員卡的實(shí)際權(quán)益既沒有出現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳廣告里，也沒有出現(xiàn)在購房合同中，購房人索賠無門，只能彼此在業(yè)主群中溝通抱怨。
除此之外，開發(fā)商在吸引購房人購房時(shí)，承諾的贈(zèng)送種類還有很多，贈(zèng)送面積就是最多的一種，先不說這些贈(zèng)送是真的贈(zèng)送，還是像上文提到那樣的有種種貓膩，由于都沒有確實(shí)的依據(jù)，而且有違規(guī)之嫌，大多都無法寫入正式的合同中，而購房人在收房時(shí)具體得到的贈(zèng)送面積，就更難以和此前購房時(shí)開發(fā)商承諾的面積做出直接的比較。
另外，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、物業(yè)費(fèi)……開發(fā)商承諾的“贈(zèng)品”，很多都停留在置業(yè)顧問的口中。雖然在日趨成熟的市場環(huán)境下，開發(fā)商完全推翻此前承諾的情況并不多見，但由于未寫入合同，購房人難以得到與之前承諾一致的贈(zèng)送權(quán)益。
補(bǔ)充協(xié)議小心埋雷
有過幾次買房經(jīng)歷的購房人都知道，買房時(shí)的正式合同中很難有貓膩或陷阱，真正有價(jià)值的內(nèi)容主要都在購房補(bǔ)充協(xié)議里。
在北京，無論是二手房還是新房交易，使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局聯(lián)合制定的，條款都是不能隨意修改的。所以，關(guān)于交易的很多個(gè)性化的內(nèi)容，都體現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。
以《廣廈時(shí)代》拿到的一份商品房期房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議為例，有關(guān)該套房屋的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、購房資格責(zé)任認(rèn)定、公攤面積比例和位置、延期交房及辦貸款違約責(zé)任、辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記證明的時(shí)間等都在補(bǔ)充協(xié)議中有明確的約定。
由于在購房交易過程中，購房人要簽上百個(gè)名字，很多購房人簽到最后，已無暇顧及合同本身的內(nèi)容，只是機(jī)械的簽名。但專家建議，購房人對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，一定要認(rèn)真地閱讀了解，及時(shí)提出自己的異議。例如精裝修標(biāo)準(zhǔn)和使用的品牌、延期交房的賠付標(biāo)準(zhǔn)及延期交房的責(zé)任認(rèn)定，這些都是買賣雙方比較容易發(fā)生糾紛的條款。
不過，在購買新房時(shí)，無論是正式合同還是補(bǔ)充協(xié)議，基本都是確定的，購房人很難左右合同內(nèi)容本身。而二手房交易，補(bǔ)充協(xié)議就尤為重要。專家指出，二手房交易時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)盡可能覆蓋雙方可能產(chǎn)生糾紛的一切內(nèi)容，不僅要考慮到買房過程中的問題，買房后的一些事宜也要做出約定。例如，關(guān)于房屋原業(yè)主的戶口遷出時(shí)間期限、對(duì)學(xué)位的占用等等，這些細(xì)節(jié)問題都應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中有所體現(xiàn)。
長周期交易變數(shù)多
由于限購政策等原因，目前市場上一些購房交易周期被迫拉長，其中的變數(shù)就變得難以預(yù)料。
在環(huán)京的一些項(xiàng)目，限購的升級(jí)讓很多購房人失去了購買資格，為了吸引購房人，部分開發(fā)商推出了先簽署《認(rèn)購協(xié)議》，鎖定房源和價(jià)格，幫助購房人開始繳納個(gè)稅，滿三年后再簽訂正式購房合同的銷售方式。
拉長的三年成交周期，中間就隱藏了一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)。即使是辦理了網(wǎng)簽，沒有過戶之前，風(fēng)險(xiǎn)依然存在。一位購房人告訴《廣廈時(shí)代》，他此前在環(huán)京某區(qū)域購買了一套準(zhǔn)現(xiàn)房，已經(jīng)成功地提交了網(wǎng)簽，但在辦理貸款、過戶的過程中，該區(qū)域樓市交易被突然叫停，他未完成的交易就被無限期地?cái)R置了下來。如今雖然該樓盤已經(jīng)建好達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，他也無法進(jìn)行收房，而且能否買到這套房，尚屬未知數(shù)。
而在二手房方面，由于市場上連環(huán)單的增加，交易周期也被拉長。歷時(shí)多月的連環(huán)單中極易出現(xiàn)問題和風(fēng)險(xiǎn)，專家指出，連環(huán)單的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三類：
第一，購房資格問題。如果購房人先買后賣，自己的房屋因?yàn)楦鞣N原因未能賣出，未能及時(shí)騰挪出購房資格，簽約時(shí)無法通過購房資格核驗(yàn)，就會(huì)帶來相應(yīng)的違約問題。
第二，購房款問題。由于連環(huán)單交易方很多都面臨賣房籌首付或房款的情況，因此賣房時(shí)的資金貸款進(jìn)度直接關(guān)系到下一單交易成功與否。
第三，稅費(fèi)問題。這一問題是很多連環(huán)單業(yè)主所忽視的，按照現(xiàn)在的政策，滿二唯一的房源可以免繳個(gè)人所得稅，但如果購房人在前一套房源沒有辦理完交易時(shí)就已經(jīng)進(jìn)行了新房源的網(wǎng)簽，那另一位購房人在網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)中顯示原房主名下就變成了兩套房源，需要繳納差額20%的個(gè)人所得稅。這樣就增加了購房成本，極易產(chǎn)生糾紛。
專家指出，正因?yàn)檫B環(huán)單中蘊(yùn)含的這些風(fēng)險(xiǎn)，購房人在涉及這類交易時(shí)，需要將相關(guān)的不確定因素考慮好，在補(bǔ)充協(xié)議中，進(jìn)行明確、詳細(xì)的約定。
買房后的“坑”
個(gè)人買房信息被泄露
每天被打電話詢問房子要不要賣、要不要買新的、要不要出租、要不要裝修……這是很多購房人在買房后遭遇的困擾。
有購房人表示，在買房后，他幾乎每天都會(huì)接到房子相關(guān)的推銷電話，而且對(duì)方清楚地知道他的姓氏和購房的小區(qū)，不堪其擾。即使每次都表示了拒絕，對(duì)方依然會(huì)執(zhí)著地打過來。尤其是在收房后，他一天就可以接到五六家裝修公司的電話，他懷疑，就是開發(fā)商的某個(gè)環(huán)節(jié)泄露了他的個(gè)人信息。
專家指出，《中華人民共和國網(wǎng)絡(luò)安全法》中明確規(guī)定，非法獲取、出售或者提供行蹤軌跡信息、通信內(nèi)容、征信信息、財(cái)產(chǎn)信息等個(gè)人敏感信息50條以上的，即構(gòu)成犯罪，處三年以下有期徒刑或者拘役。但購房人在購房過程中，對(duì)于自身的個(gè)人信息的保護(hù)能做的也十分有限，不過現(xiàn)在對(duì)于電話號(hào)碼也有一些保護(hù)方式，比如給手機(jī)號(hào)開通副卡功能，使用副卡號(hào)碼做買房相關(guān)事宜的聯(lián)系等。
另據(jù)《廣廈時(shí)代》了解，目前很多品牌中介針對(duì)客戶反映的騷擾問題，也推出了相關(guān)的措施來解決。鏈家就已經(jīng)設(shè)置了“開通免電話營銷”功能，購房人可以通過鏈家的渠道開通“免電話營銷”功能，開通成功后一年內(nèi)，北京鏈家承諾不會(huì)通過電話向客戶詢問、介紹、提供房屋出售、出租相關(guān)信息，同時(shí)，這一功能可隨時(shí)申請(qǐng)取消。
先收房再談?wù)?/p>
買房后面臨的另一大問題就是收房。在實(shí)際操作過程中，對(duì)收房百分之百滿意的情況幾乎不存在。
貨不對(duì)板，是不少購房人在實(shí)際收房時(shí)的直接感受。一位購房人介紹，他之前收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)了房子的很多問題，地面不平、窗戶玻璃開裂，他將這些問題向開發(fā)商和物業(yè)一項(xiàng)項(xiàng)指出，開發(fā)商和物業(yè)公司的態(tài)度都非常好，但提出，要先辦理手續(xù)，簽收房屋，然后再逐步修復(fù)。考慮到開發(fā)商和物業(yè)公司有解決問題的意愿，他一松懈，就簽收了。沒想到，一切才剛剛開始，精裝修的房屋不斷暴露各類質(zhì)量問題，而且是小區(qū)大部分住戶的遭遇。該購房人給《廣廈時(shí)代》展示了他們小區(qū)的業(yè)主群聊天內(nèi)容，主臥窗戶開裂等待維修、樓上管道漏水泡壞了墻壁和吊柜、熱水管出綠色的熱水，不同業(yè)主在反映著不同的問題，都在等待解決。
物業(yè)公司態(tài)度一直很好，但問題卻一直得不到解決。而且，負(fù)責(zé)對(duì)接的物業(yè)服務(wù)人員數(shù)量還在不斷縮水，每天業(yè)主群里充斥著各種投訴，著實(shí)讓人心煩。
先辦理手續(xù)，再驗(yàn)收，是不少開發(fā)商在收房時(shí)采取的手段，一旦購房人驗(yàn)收之后，發(fā)現(xiàn)問題再追責(zé)就很難了。專家指出，作為業(yè)主，有權(quán)利堅(jiān)持先驗(yàn)房，提出整改意見，后辦理各項(xiàng)手續(xù)。同時(shí)，購房人還要了解，預(yù)交契稅和收房之間沒有必然聯(lián)系。很多開發(fā)商都要求購房人在收房之時(shí)預(yù)先繳納契稅，以此作為收房的前提。而事實(shí)上，早在2011年，北京市住建委就曾出臺(tái)過相關(guān)規(guī)定，禁止開發(fā)商強(qiáng)制代征房屋契稅，購房人有權(quán)選擇自行繳納契稅。
專家還指出，收房時(shí)的一些動(dòng)作，都是在合同中約定過的，以契稅為例，一些購房合同中對(duì)契稅繳納的方式明確地進(jìn)行了約定，購房人可以在簽合同時(shí)約定是委托開發(fā)商代繳稅費(fèi)，還是購房人自行繳納辦理。