深圳新房均價連續18個月下降豪宅入市卻遭搶購

深圳市規劃和國土資源委員會的數據顯示，自2016年10月“深八條”發布起，深圳新建商品住宅成交均價已連續18個月下降。

2018年3月，新建商品住宅成交均價為54185元/平方米，環比下降0.01%，同比下降1.0%，然而成交量的同比和環比增長均超過150%。

進入4月，居民的購房熱情不減。

4月4日，萬科瑧山府二期(項目名：安托山花園二期)獲批預售許可，總套數222套，備案價約97000元/平方米，總價2000萬元起。去年4月，瑧山府一期開盤均價約99660元/平方米，二期備案價比一期均價低2000元，即便加上7000元/平方米的裝修合同價，依然低于周邊12萬元/平方米的二手房均價。

經濟觀察報了解到，瑧山府一期、二期開盤價遠低于企業最初預期，深圳萬科在2016年的內部分享會上，對瑧山府預計的售價是17萬元/平方米。

4月9日，瑧山府二期網上開盤，222套房源在1分鐘內售罄，有參與認籌的購房者稱從認籌開始“就和搶差不多”。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，新房價格明顯低于二手房價，成了資本撿漏的突顯空間。

禾略咨詢CEO鄭永祥用股票來比喻這次的高價“限價”盤：“牛市里面，定向增發消息一出，股票連續漲停，但并不表示市場低迷的時候，股價也可以長期低于定增價。”

深圳鏈家研究院院長肖小平則調侃：“現在買房的主流是懷揣投資夢想的剛需。”

去年華潤悅府二期現場開盤時，因為意向客戶是開盤套數的數倍，造成“富豪排隊買房”的現象，今年萬科瑧山府二期改為了網上開盤。

在瑧山府二期獲批前，有中介吹風高價“茶水費”，深圳萬科隨后緊急辟謠，發布告客戶書，甚至對舉報中介的購房者給予10倍金額的獎勵。

但無論多想“低調”，一個近10萬元/平方米的樓盤，開盤當天售罄依然引發了不小的討論。更大的背景則是整體成交量的上升。

據深圳市規劃和國土資源委員會統計，3月，深圳全市商品房一手房成交套數 2029套，環比增加155.5%，同比增加152.7%；二手房市場，全市共成交6276套，環比、同比均有較大增幅。

深圳中原研究中心認為，“3月深圳新房市場整體成交已恢復正常”。3月底，深圳推出“三價合一”政策，統一成交價、評估價及網簽價，并且按照這一價格來計稅以及申請貸款，以此打擊陰陽合同，引發了市場的關注，不少二手業主隨即提高了掛牌價。

對比之下，市場供應還是收緊狀態，今年截至4月第二周，獲批項目為10個，而去年前3月已有11個項目獲批。根據深圳中原研究中心的統計，預計4月新房市場有12個項目入市，其中9個項目含住宅產品。

供應緊張除了受許可證獲批影響之外，也有開發商主動調整的因素。位于深圳傳統豪宅區香蜜湖的深業中城，在去年12月宣布，420套130-230平方米的大戶型精裝修住宅整體由售轉租。深業中城的預售價一度被業內預估在12萬元/平方米左右，后遲遲未開盤。這個貨值達88億元的項目建成不賣，直接讓深控股(深業集團港股上市平臺)的2017年度銷售業績同比下降約40%，其管理層在業績發布會上承認了這一點。

更多的房企選擇正面應對。2015年12月，泰禾在深圳尖崗山拍下一塊低密度住宅用地，樓面地價接近8萬元/平方米，成為當時的全國“地王”，緊接著2016年5月，泰禾在深圳坪山以總價57.2億元、樓面地價14082元/平方米拿下當時的“坪山地王”。隨著調控來臨，兩幅地塊在兩年間一直未入市。

去年全年泰禾完成43筆收并購，截至去年底，儲備貨值達6000億元。龐大的土儲免不了高負債，泰禾集團董事長黃其森在去年年底曾公開表示，爭取在今年上半年將負債率降到79%，全年降至75%。今年初，泰禾官方宣布這兩幅地塊的項目都將在今年推出，位于坪山的泰禾金尊府在5月入市，尖崗山的深圳院子在9月入市。目前兩個項目還未獲批，無法得到預售價信息。

對于政府“限價”是否影響到了泰禾的計劃，泰禾營銷副總經理劉偉對經濟觀察報記者表示：“國家利益大于一切，相信政府的判斷和決策，五年后來看這些，都不是事兒。”

去年底，一名深圳泰禾的營銷部內部人士曾表示：“深圳市場的行政色彩比北京還要濃，這讓營銷很難做。”

還有的開發商選擇“繞道”。4月10日，新體育集團有限公司發布公告稱，公司非直接全資附屬深圳寶新實業擬向寶能城有限公司收購目標物業，現金代價約人民幣4.21億元。目標物業共56套住宅，總樓面面積6342.3平方米。

工商信息顯示，深圳寶新實業是深圳寶新體育產業有限公司的全資子公司，法人代表張曉東曾在2009年9月至2013年12月，任職寶能投資集團有限公司副總裁及寶能商業有限公司總經理。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，當下“豪宅搶購”就是調控出來的，采取完全強制手段關注一手房價，如此下去，新的不平衡又會出現。“深圳恐怕要盡快解決一個新的困局，就是，既要保持調控政策的連續性，避免房價再次出現不正常的向上突破，同時，又要尊重深圳樓市的客觀規律，尊重深圳供需關系嚴重不平衡的現實，下大力抓緊落實長效機制，落實剛需住房問題，包括大量提供能夠滿足現實需要的人才安居房和公共租賃住房。否則，完全靠政策壓著新房均價，最后可能壓出難以解決的新問題。這樣的調控是不可持續的，今年應該要有所改變。”他說。