2018年北京樓市行情如何？最新數(shù)據(jù)顯示，上半年北京二手房成交7.66萬(wàn)套，同比去年同期下降10.9%，但環(huán)比去年下半年則大幅增長(zhǎng)57.6%。雖然成交量環(huán)比增加，但從中介方面披露的成交均價(jià)來(lái)看，出現(xiàn)了一定程度的下降。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著剛性需求回歸市場(chǎng)，北京二手房交易逐步走出低谷，交易規(guī)模開始回歸正常水平，但市場(chǎng)繼續(xù)升溫的空間并不大。

6月二手房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降

3月份之后，北京二手房成交量的持續(xù)攀升直接影響了上半年的成交總量。到5月，京城二手房成交量更是達(dá)到了1.8萬(wàn)套以上。但到6月又降到了1.58萬(wàn)套。

5月成交量明顯增加有其特殊原因。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，學(xué)區(qū)政策調(diào)整等原因推高了5月的網(wǎng)簽數(shù)量，但該影響在6月逐漸減弱，市場(chǎng)回歸平穩(wěn)。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，6月份1.58萬(wàn)套的網(wǎng)簽量環(huán)比5月下降12.5%，同比去年6月則增長(zhǎng)77.5%。

成交量的增減也反映到了價(jià)格上。1月到3月，北京二手住宅成交均價(jià)穩(wěn)中有降，但4月止跌回升，5月延續(xù)漲勢(shì)。不過(guò)，到了6月則迅速結(jié)束了兩個(gè)月的短暫上漲，再次由升轉(zhuǎn)降。我愛(ài)我家方面披露，6月通過(guò)其成交的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅為1.6%；鏈家方面也透露，6月通過(guò)其成交的二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.4%。

放眼上半年，各主要中介的價(jià)格數(shù)據(jù)也都是呈現(xiàn)下跌狀態(tài)。我愛(ài)我家方面，今年上半年二手住宅的成交均價(jià)環(huán)比2017年下半年下跌2.1%，同比2017年上半年下跌9%。鏈家也披露，在調(diào)控后房貸利率連續(xù)上行的條件下，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月回落，到今年2月份累計(jì)下跌14%。

買房成交周期拉長(zhǎng)

“想買房的客戶大多比較猶豫，都想盡量讓房東再降降價(jià)。”記者從立水橋、天通苑、西北旺等多個(gè)二手房集中地區(qū)的中介門店獲悉，相比此前二手房市場(chǎng)的迅速成交狀態(tài)，目前買房人決策周期相對(duì)較長(zhǎng)。

我愛(ài)我家披露，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次數(shù)為14.25次/套，較2017年下半年減少0.6次/套，成交客戶的平均看房次數(shù)為5.66次/人，較2017年下半年增加0.49次/人。

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在市場(chǎng)熱度較高、購(gòu)房欲望強(qiáng)烈的時(shí)候，如2015年到2017年上半年，房源的平均被看次數(shù)和客戶的平均看房次數(shù)都偏低，而在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的時(shí)候，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都會(huì)增長(zhǎng)。”相關(guān)負(fù)責(zé)人披露，2017年下半年、2018年上半年北京的二手房購(gòu)房客戶都保持著相當(dāng)?shù)睦硇裕?gòu)房前的看房次數(shù)很多。

而從客戶登記到合同成交的完整周期來(lái)看，2018年上半年二手房平均成交周期為40天，較2017年下半年的41.4天僅減少了1.4天，縮短的時(shí)間不多，較2017年上半年以前20多天的成交周期則明顯拉長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，上半年北京二手房市場(chǎng)依舊是理性的，客戶并沒(méi)有急于購(gòu)房。

市場(chǎng)繼續(xù)升溫空間不大

“從網(wǎng)簽量的增長(zhǎng)看，上半年北京二手房市場(chǎng)確實(shí)在回暖，但交易量仍然沒(méi)有超過(guò)2017年上半年。”我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉說(shuō)，平均每月1萬(wàn)多套的規(guī)模只是北京二手房市場(chǎng)的正常交易水平。以北京800萬(wàn)套左右的存量規(guī)模，即使年換手率僅2%，北京也有一年16萬(wàn)套、一個(gè)月1.4萬(wàn)套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市場(chǎng)的回暖只是向正常水平的回歸。

上半年的交易量回升，主要集中在剛需領(lǐng)域。購(gòu)房者并沒(méi)有快速成交、快速過(guò)戶的急切心態(tài)，搶房、恐慌性購(gòu)房的過(guò)熱跡象也沒(méi)有出現(xiàn)，客戶在市場(chǎng)上的心態(tài)是理性的。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，在貨幣信貸政策不發(fā)生轉(zhuǎn)變的前提下，下半年北京二手房市場(chǎng)將很難向上突起。他拿出一份前期指標(biāo)：鏈家的新增客源房源量都在減少，環(huán)比分別下滑16.2%、16.1%；業(yè)主掛牌價(jià)結(jié)束5月漲勢(shì)也開始趨穩(wěn)，調(diào)價(jià)行為中漲價(jià)比例下降。“后期市場(chǎng)的下行壓力明顯大于上行動(dòng)力。”他說(shuō)，下半年大量限競(jìng)房推出，將會(huì)分流市場(chǎng)需求，市場(chǎng)將會(huì)重回穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。