新房市場搖號購房，多城一、二手房價倒掛，熱點城市樓市看似頗為熱鬧，但從整體市場來看，今年上半年，過去調(diào)控力度較大城市的二手房市場成交量開始由低溫轉(zhuǎn)向修復(fù)，政策環(huán)境相對寬松的弱二線城市市場升溫明顯。

“從鏈家覆蓋的重點城市二手房成交量來看，”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》等媒體表示，自2017年3月份密集調(diào)控以來，市場經(jīng)歷了“大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復(fù)”三個階段。整體來看，市場熱度和調(diào)控前比并不高，處在平穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)。不過，北京二手房市場經(jīng)歷了5月份的成交高峰之后，預(yù)計下半年將進(jìn)入降溫通道。　　

16城二手房由低溫轉(zhuǎn)修復(fù)

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前5個月，鏈家監(jiān)測的16個城市二手房市場成交量環(huán)比2017年后5月份增加21.8%，月均水平是2017年3月份的一半。其中，沈陽、長沙、重慶三城的鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增長67.3%，重慶環(huán)比大幅增長80.5%，同比增長33.2%；5月份，重慶二手房成交均價環(huán)比上漲7%，同比上漲34.6%。

從成交量看，上半年二手房市場比較活躍的城市有西安、重慶、沈陽等，市場比較平穩(wěn)的城市有北京、武漢、南京、濟(jì)南、廣州等，市場趨于降溫的城市有上海、成都等。從房價看，上半年二手房均價明顯上漲的城市有西安、重慶、沈陽等，價格比較平穩(wěn)的城市有北京、濟(jì)南、武漢、南京、廣州等，價格下跌的城市有上海。

綜合來看，西安、重慶、沈陽、杭州等城市二手房市場比較活躍，其他城市市場保持平穩(wěn)或略有回落。　

許小樂表示，總體來說，16個城市二手房市場處在小幅升溫的態(tài)勢中，這個升溫是在過去大力調(diào)控之下，市場需求被極度遏制的情況下出現(xiàn)的自然修復(fù)過程。“前期調(diào)控力度比較大的城市，現(xiàn)在市場上總體處于平穩(wěn)狀態(tài)；政策環(huán)境較為寬松的城市，二手房市場處于升溫較為明顯的狀態(tài)。”　　

北京下半年或重回降溫通道

“3·17”調(diào)控政策實施之后，由于改善性換房鏈條中斷，北京二手房市場成交量出現(xiàn)大幅回落。此后，市場成交量的緩慢小幅上升屬于自然修復(fù)現(xiàn)象，主要由首次置業(yè)（總價400萬元以下）需求支撐，是需求被抑制后的正常釋放；其次，購房貸款使用比例和使用強度在下降后保持在平穩(wěn)的區(qū)間。

總體來看，在調(diào)控后房貸利率連續(xù)上行的條件下，北京二手房價格連續(xù)9個月回落，到今年2月份累計下跌14%。許小樂表示，進(jìn)入5月份后，二手房市場回暖有些超出市場預(yù)期，成交量環(huán)比增長18.7%，房價上漲4.3%。從結(jié)構(gòu)上看，西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)的市場上升更加明顯，而其他區(qū)表現(xiàn)平平，亦莊開發(fā)區(qū)等仍在下降，這表明5月份的上行主要是學(xué)區(qū)政策因素帶來的結(jié)構(gòu)性沖擊。根據(jù)帶看量、新增供需等指標(biāo)判斷，5月份的市場高點不可持續(xù)。

市場反應(yīng)證實了許小樂的判斷，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年6月份，北京二手房市場從5月份的高點回落，成交量價出現(xiàn)近8個月來的首次同步回調(diào)（除去春節(jié)月）：6月份，北京鏈家二手房成交量環(huán)比下滑22.6%，絕對水平降至3月份之下，均價環(huán)比下跌0.4%。主要原因是政策影響的效應(yīng)邊際遞減，市場復(fù)蘇缺乏有利因素的支撐。

許小樂表示，在貨幣信貸政策不發(fā)生轉(zhuǎn)變的前提下，下半年北京二手房市場將很難向上突起。原因是，首先，在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境下，中高總價可以借助的金融杠桿非常有限，換房需求難以釋放。在房價微幅波動或有所下跌的階段，投資投機性需求也得到遏制。其次，從先行指標(biāo)來看，鏈家新增客源房源量都在減少，環(huán)比分別下滑16.2%、16.1%，業(yè)主掛牌價結(jié)束5月份漲勢開始趨穩(wěn)，調(diào)價中漲價比例下降，后期市場的下行壓力明顯大于上行動力。

此外，根據(jù)去年土地出讓情況，下半年預(yù)計將有大量限競房推出，將會分流市場需求。因此，預(yù)計下半年市場將重回降溫通道。

對此，我愛我家市場研究院院長胡景暉也表示，目前，北京二手房市場的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬套上下的正常水平，所以市場接下來的上升空間已經(jīng)不大，而房價在交易量穩(wěn)定的情況下同樣沒有上行動力，市場未來將逐漸趨于平穩(wěn)。