部分“限競房”擬轉共有產權房

投資空間大的或轉化為共有產權住房；項目所在區戶籍等優先配售

昨日，北京市住建委對《關于加強限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。根據征求意見稿，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

【焦點1】

不是所有房源都要搖號

什么是“限競房”？去年北京“9·30”樓市調控新政中，北京推出“限房價競地價”的土地出讓方式。隨后，北京在土地出讓中，大量使用這種出讓方式。也就是說，一個商品住宅地塊在入市時，就已經明確限定了房子未來的銷售價格。

近期，不少限房價項目即將入市，究竟如何銷售，市場一直在等待相關政策落地。昨日，《關于加強限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。

其中擬規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

也就是說，分為兩種情況。第一種如果限房價項目的比值高于85%，由開發商面向具備北京購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房。這類住房的銷售環節和當前市場上的商品房銷售規則相同，不存在之前傳言的搖號一說。不過按照限房價項目之前規定的政策，要拿到限房價項目或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

第二種情況即限房價項目的比值不高于設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

收購轉化的共有產權住房，具備北京共有產權住房購房資格的家庭均可申購。這也意味著，這部分房源將搖號。

【焦點2】

項目所在區戶籍等優先配售

在上述兩種情況中，作為商品房銷售的，和目前市場上其他商品房銷售一樣。

收購轉化的共有產權住房，具備北京共有產權住房購房資格的家庭均可申購。共有產權住房申請有相關限時條件，包括單身家庭，申請人應當年滿30周歲等。

此次新政規定，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的北京其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售，這也體現了職住平衡的要求。

其次，具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備北京購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備北京購房資格的居民家庭進行銷售。

《通知》還明確了限房價項目收購的具體操作，規定在限房價項目辦理施工許可后，即可對該項目可售住房的市場價格進行評估；其次，市保障房中心收購限房價項目時應在限期內向開發建設單位付清全部收購款；另外，確定收購與否的銷售限價與評估價比值，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

【焦點3】

85%比值經綜合考量測算

此次新政規定的兩種銷售模式中，以85%為價差門檻。這個比值是如何確定的？是否合理？

北京房協副會長、秘書長陳志認為，這個比例的掌握是適度的、合理的。如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩定；如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉化而來的共有產權住房的價格相對直接推出的共有產權住房的價格還是較高。

他表示，總的來看，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發企業銷售，因此對這類項目總體影響不大。而且，設定比例暫定為85%，在實施過程中，還有隨著房地產市場的實際情況變化等進行動態調整的機制，而不是機械地固定在某個比例，體現了管理方既兼顧當下又著眼長遠，既兼顧各方利益又突出剛需導向的考慮。

■釋疑

為何只能購買房屋部分產權？

新政起到“雙防雙保”作用，真正回歸“房住不炒”的目的

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，其實新政起到了“雙防雙保”的作用。

“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具。

他說，目前看，即便像有些城市那樣采用公開搖號的方式，但巨大的獲利空間還是會吸引大量的購房人參與搖號，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動機參與的，導致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。

如果由政府收購過來作為共有產權住房再公開搖號銷售，并且購房后再賣二手房也只能面向符合共有產權住房購買條件的家庭轉讓，大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。不然，部分銷售限價與評估價相比價差較大的限房價項目，銷售時就會產生將利益簡單地一次性地轉移給新房購房人的問題。

限價房對抑制房價有無效果？

去年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%，發揮積極作用

為什么部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產生較大差價？陳志表示，首先，政府推出這個土地出讓方式，是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”，所以有必要適當壓低住房銷售限價；其次，為引導項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價，扼制房價上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價，特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房，銷售限價主要是參考了周邊二手住房當時的成交均價。從北京房地產市場運行的實際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%，充分表明了限房價項目銷售限價對引導住房價格趨于理性確實發揮了積極的作用。

但另一方面，在個別核心區域，或因市場環境變化產生的新的熱點區域，部分限房價項目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價差。

中央財經大學法學院院長尹飛認為，《通知》規定的收購轉化是非常審慎的。市保障房中心只對銷售限價與評估價之比（銷售限價/評估價）不高于設定比例（暫定85%）的限房價項目進行收購轉化，也就是說，這種轉化只針對價差比不低于15%的一些“熱點”項目，限房價項目因提前限定售價而產生的政策紅利利用共有產權和封閉式管理的模式，在新房購房人及二手房購房人中持續地傳遞下去，是政府真正落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的具體體現和落地安排。（記者鄧琦實習生余華尊）