二手房租賃糾紛存“四大陷阱”

海淀法院提醒消費(fèi)者在簽訂租賃合同前，一定要確認(rèn)房源真實(shí)性和房東身份，對(duì)特別約定要量力而行

近些年，因?yàn)槎址孔赓U引發(fā)的糾紛案件日益增多，北京海淀法院法官通過(guò)對(duì)類(lèi)似案件的梳理總結(jié)，在“3·15”當(dāng)天，向消費(fèi)者發(fā)布了防范二手房租賃四大陷阱的風(fēng)險(xiǎn)提示。

陷阱 1

二房東轉(zhuǎn)租房屋致租賃合同無(wú)效

2015年10月，二房東遲某在未經(jīng)過(guò)大房東魏某同意的情況下，將海淀區(qū)北三環(huán)中路一套房屋主臥租予馬某，租賃期限為一年，月租3400元，按照押一付三的方式收取房租。2015年11月末，大房東魏某將房屋出售，并責(zé)令馬某立即搬離。馬某向遲某索要剩余9個(gè)月的房租、押金，但遭到遲某拒絕。法院經(jīng)審理認(rèn)為，遲某未經(jīng)房主同意將所租的房屋轉(zhuǎn)租，屬于無(wú)權(quán)處分的行為，其與馬某所簽訂的租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。鑒于馬某所交費(fèi)用超過(guò)了其實(shí)際居住期間應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用，因此對(duì)于多余部分遲某應(yīng)當(dāng)返還。

【法官支招】為避免遇見(jiàn)假房東或無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租的二房東，承租人在簽訂租賃合同前，一定要確認(rèn)房源的真實(shí)性和房東身份，應(yīng)要求房東出具身份證件、房屋所有權(quán)證書(shū)或房屋租賃合同等租賃憑證。

陷阱 2

小中介人間蒸發(fā)租客退房租費(fèi)周折

曾某通過(guò)某中介公司承租位于海淀區(qū)椿楸嘉園房屋一套，并將半年租金付給中介公司，曾某租住3個(gè)月后，房主李某告知其中介公司并未向房主交納房租，要求曾某立即騰房。曾某隨后才發(fā)現(xiàn)中介公司已人去樓空。在訴訟過(guò)程中，中介公司難以聯(lián)系，法院通過(guò)公告送達(dá)的方式送達(dá)開(kāi)庭傳票和判決，雖曾某最終拿到了勝訴的判決，但整個(gè)過(guò)程耗時(shí)耗力。

【法官支招】法院在審理案件中發(fā)現(xiàn)某些中介公司雖然不收取中介費(fèi)，但是租房合同到期時(shí)，他們會(huì)找各種理由拒不退還押金。因此承租人在租房時(shí)需多方核實(shí)中介的經(jīng)營(yíng)信息和資質(zhì)，把中介公司的承諾落實(shí)到書(shū)面合同中。

陷阱 3

簽租量力而行看清特殊要求與約定

蔡某承租張某位于海淀區(qū)玉樹(shù)臨風(fēng)小區(qū)的房屋一套，并簽訂書(shū)面租賃合同，簽約前房主張某表示房屋內(nèi)有一個(gè)大魚(yú)缸，魚(yú)缸搬不走，如要承租該房屋需幫忙清洗魚(yú)缸、給魚(yú)換水，蔡某因喜歡魚(yú)所以答應(yīng)了。

入住房屋后蔡某發(fā)現(xiàn)魚(yú)缸太大，并且自己年事已高，無(wú)力養(yǎng)魚(yú)，蔡某只好提前退租，但張某表示提前退租是蔡某違約，因此索要一個(gè)月房租作為賠償。蔡某和張某無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，故訴至法院。經(jīng)審理，法院判決解除雙方之間的房屋租賃合同，張某僅需退還蔡某剩余房租。

【法官支招】房屋租賃合同是出租人與承租人之間明確權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)，因此簽訂租賃合同時(shí)要考慮自身履行能力并對(duì)特殊的情況進(jìn)行特別約定。北京市房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站可自行下載房屋租賃合同范本。租賃合同一般包括房屋基本情況、租賃期限、租金和押金、房屋維修和維護(hù)、合同解除以及違約責(zé)任等條款。

陷阱 4

遲交租金兩個(gè)月致押金無(wú)法退還

2016年7月11日，力田公司將位于西城區(qū)展覽路房屋出租給陳某并約定租金支付方式為押一付三，提前30天支付下一期租金，如逾期支付每天按100元收取滯納金。陳某按時(shí)交納了前兩期房租及押金。第三期房租則推遲了兩個(gè)月繳清。

合同到期后，陳某要求力田公司退還押金，力田公司則認(rèn)為陳某延遲交納第三期房屋租金構(gòu)成違約，應(yīng)支付滯納金和違約金，用押金沖抵。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某未按合同約定交納第三期租金構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定支付滯納金及違約金，對(duì)力田公司要求扣除押金沖抵滯納金和違約金的主張予以支持。

【法官支招】很多承租人都遇到過(guò)租房合同到期后中介公司或者房主找各種理由不退押金的情況。為避免上述情況的發(fā)生，承租人應(yīng)注意：按時(shí)足額交納房租；初次入住房屋時(shí)要記錄好房屋內(nèi)的水電表和燃?xì)獗淼谋頂?shù)和使用字?jǐn)?shù)，形成書(shū)面清單，請(qǐng)房主或中介機(jī)構(gòu)簽字確認(rèn)；承租人入住時(shí)需根據(jù)房屋現(xiàn)狀書(shū)寫(xiě)物品交割單，記錄好房屋物品并拍照留存；退房交鑰匙時(shí)請(qǐng)房主或中介公司出具退房確認(rèn)單，以證明退房時(shí)間。（新京報(bào)記者王巍）