|
“我們注意到，近年來中國房企在海外投資總額正在快速增長。”仲量聯行國際資本集團中國區董事夏飏飏接受《證券日報》記者專訪時表示，甚至個別房地產企業希望未來海外投資總額占其整體投資布局的比例達到30%以上。
實際上，據《證券日報》記者不完全統計顯示，從2014年1月14日至今，在不足60天的時間里，綠地、萬達以及碧桂園三家千億元級銷售規模的房企相繼出海，分別在英國倫敦和澳大利亞悉尼拋出總計約530億元人民幣的海外投資計劃。
對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，銷售規模達到千億元級別后，如果想要保持銷售額每年15%以上的增長率，補倉壓力非常大，萬達、綠地、碧桂園等集體“出海”，可能意在增厚規模和挖掘利潤空間。
房企海外擴張猛增
“我相信今年房企海外投資總額要比2013年更高。”夏飏飏向本報記者表示。此外，仲量聯行亞太區國際資本集團總監Alistair
Meadows 也表示，目前，中國資本輸出勢頭強勁，其中主要包括主權財富基金、保險公司、開發商以及個人投資者。
仲量聯行的最新研究報告顯示，截至2013年底，中國買家在境外商業地產以及住宅開發項目的投資額超過100億美元，這使得中國在2013年的海外房地產投資額較2012年增幅超過30%。其中，2013年中國海外商業房地產投資總額達76億美元，同比增長124%。而2012年和2011年的數字分別為33億美元和29億美元。
Alistair Meadows
表示，“我們相信，中國投資者在國際房地產市場將不斷尋求資本的多樣化，這一增長標志著長期結構性轉變的開始”。
更為值得注意的是，據《證券日報》記者不完全統計，2014年開年以來，綠地、新華聯、雅居樂、萬達以及碧桂園等房企先后拋出海外投資計劃，保守統計，總額度超過541億元。其中，綠地、萬達和碧桂園這三家千億元級房企拋出的海外投資計劃總額超過了530億元，占比超過了98%。
1月14日，綠地集團率先以12億英鎊首次進入倫敦，拿下了英國倫敦兩個住宅項目，同時，這筆投資也拉開了2014年房企海外投資的大幕；此后，新華聯、雅居樂相繼在韓國以及馬來西亞布局，其中，雅居樂投資4.3億元首度進駐馬來西亞試水；1月24日，大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫共同宣布，萬達將投資20億英鎊至30億英鎊在英國開展城市改造項目，主要投資萬達具有知識產權的文化旅游商業綜合項目；2月27日，碧桂園在嘗得進軍馬來西亞的甜頭后，首次進軍澳大利亞住宅市場，斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發用地；2月28日，綠地集團就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄（MOU），計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設，其中一個項目將成為迄今為止中國企業在馬來西亞投資的最大規模房地產單體項目。
此外，2月25日，由萬科集團、美國知名地產商RFR、漢斯攜手開發的紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目舉行了動工典禮。
至此，萬科、綠地、萬達以及碧桂園等千億元級房企在2014年的前兩個月可謂集體出海，皆有動作，且投資力度非常大。其中，綠地敲定的海外投資總額超過了300億元人民幣。此外，《證券日報》記者獲悉，綠地集團正著手進入加拿大，相關投資事宜正在洽談中。
房企出海首選美英
“說英語的金融中心城市要比不說英語的金融中心城市更吸引房企，因為其在合同和談判上更容易操作。”夏飏飏向《證券日報》記者表示，房企投資的國家和地區主要是金融中心，教育資源，生態環境和投資回報優勢比較明顯的城市，同時還包括中國人喜歡去的移民城市。
仲量聯行研究報告顯示，中國房地產投資者在美國紐約、英國倫敦、新加坡和澳大利亞悉尼的表現最為活躍。
該報告顯示，2013年，美國和英國房地產市場吸引中國資本最多，其中美國由2012年的2.64億美元飆升至31億美元，同比暴漲10倍；英國由2012年的13億美元上升至23億美元，同比上漲77%。在亞太地區，中國對外商業房地產投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個市場，分別吸引7億美元和10億美元資金。相比之下，2012年，澳大利亞吸引的中國資本僅為2.09億美元，而新加坡在2012年無中國資本進駐商業房地產領域。
值得一提的是，紐約和倫敦成為全球吸引中國資本最多的城市。中國投資者在紐約房地產市場的投資額達29億美元，遠遠超過2012年的2億美元。而2013年倫敦吸引中國房地產投資者的投資總額為21億美元，倫敦也仍是包括中國投資者在內的海外投資者的首選城市。
對于登陸歐洲首選英國倫敦投資住宅項目，綠地集團董事長、總裁張玉良表示：“倫敦是全球金融中心，也是歐洲大陸最為國際化、經濟發展最為成熟且最具開放性和多樣性的城市，是投資歐洲的首選城市。特別是近兩年倫敦房地產市場交易活躍，2013年內住宅均價平均上升10%，預計2014年總體需求還將呈現上升態勢。而越來越多個人投資者青睞于英國市場則主要基于以下原因：穩定的資產回報、優質的資產、良好的市場流動性。”
“推動中國海外投資大幅攀升的主要動力，來自于中國政府推行的‘走出去’政策。政策的放寬，促成并帶動了各行各業的對外投資。”仲量聯行國際資本集團亞太區總監Alistair
Meadows表示：“其結果是，在過去的12個月至18個月，保險集團、開發商以及超高凈值人群均在全球范圍內不斷尋求房地產投資機會，以將其資產組合多樣化。這是一個長期的結構性轉變的標志
，中國資本將成為全球房地產市場一個長期且不斷增長的重要因素。”
追逐高收益
“從投資角度來看，企業到哪里去都要講究投資回報和風險控制，但在政府鼓勵企業‘走出去’的背景下，每個企業可能要根據自身情況做出投資決策。”
泰禾集團董事長黃其森則向《證券日報》記者表示，有些企業更專注于國內市場這個大盤子，比如，“北京就相當于歐洲了”，“福建的GDP也已經超過了馬來西亞”。而在黃其森眼里，“去海外投資，短期內仍不會是主流”。
不過，在張玉良眼中，海外房地產市場儼然是一塊大蛋糕。
在2013年實現狂飆突進式的拓展，并以超預期的30億元人民幣銷售收入成功收官后，綠地集團海外投資擴張計劃迅速擴容。綠地集團表示，基于對海外市場的樂觀預期及現有項目儲備規模，綠地對2014年海外板塊業績調高預期，預計2014年新增投資50億美元至80億美元，預計全年海外業務收入將突破130億元人民幣。
綠地集團稱，2014年，綠地海外業務將實施“拓展與提升并進”。一方面深耕優質市場，在已進駐并產生可觀效益、擁有較好前景的國家及城市適時追加投資；另一方面將新辟潛力市場，繼續依托國內富裕及中產階層拓展市場，擇優儲備成本合理、杠桿性強、盈利水平較高的項目，形成更加優化合理的海外投資布局。
對此，有業內人士向《證券日報》記者表示，合理化布局海外市場更重要的是如何設計投資的產品業態以及控制風險。
仲量聯行監測數據顯示，2013年，在商業房地產細分市場中，辦公樓市場繼續成為中國海外商業房地產投資者的首選資產類別，占其總交易額的85%。同時，中國海外商業房地產投資者對商鋪和酒店市場以及住宅土地開發的興趣不斷增長。
對此，夏飏飏接受《證券日報》記者采訪時稱，從投資回報和風險管控上來看，房企收購帶有一定租戶的商業寫字樓開發風險相對較小，不過，其回報率要比直接投資開發項目的回報率低。相對而言，房企去海外主導開發住宅、旅游地產等業態的產品回報率較高，但也伴隨著相應的高風險。
更為值得注意的是，夏飏飏向《證券日報》記者透露，個別房企希望海外市場投資能占其全部地產業務投資的30%以上，這可能是企業多元化布局的重要考量，比如為了尋求外匯、融資和市場的多元化布局而“走出去”。
事實上，夏飏飏強調，每個公司有各自走出去的因素，“我不排除現在的海外市場是一個好的市場，但有些企業除了尋找新的利潤增長點外，也不排除其有拓展融資渠道的意圖”。以英國倫敦和美國一些城市來說，有些項目的開發資金可能有60%來自銀行貸款，其貸款利率約為3%。不過，每個國家的融資成本和項目貸款額度占其整體投資比例并不相同，澳大利亞的貸款利率就約為6%。
顯然，3%-6%的利率與國內時而出現的10%以上利率相比，資金成本的高低不言而喻，這也是未上市房企爭取赴港上市，而已登陸A股市場的房企爭相買殼擠入海外資本市場的重要因素。
編者按：自2014年年初開始，國內知名房企出海圈地的速度進一步加快，而這背后，除了滿足當地人的購房需求之外，很大程度上，暗合了中國中產階層海外投資置業實力及意愿的高漲。相比于中國的房價，其它很多國家房地產可謂是價值洼地。在趨利的作用下，中國資本正在成為全球房地產市場一個長期且不斷增長的重要因素。
|
